לבקוביץ נ' אילנות הקריה (ישראל) בע"מ

פסק דין

1.רקע

1.1בפני תובענה לפיצוי כספי בגין ליקויי בניה בשתי דירות בבניין שנבנה בחולון.

1.2ביום 8.10.97, נחתם הסכם קומבינציה בין התובע, שהינו בעליה הרשום של אחת החלקות במגרש עליו נבנה הבניין נשוא ההליכים, לבין הנתבעת- חברה קבלנית לבניין (להלן: "ההסכם").

1.3בהתאם לנספח להסכם מיום 13.1.00, בחרו בעלי החלקות את הדירות שיקבלו בבניין, ולתובע הוקצתה דירה מס' 27, בת 5 חדרים בקומה 7 (להלן: "דירה 27"), ודירה מס' 32, בת 5 חדרים בקומה 8 (להלן: "דירה 32", וביחד "הדירות").

2.טענות הצדדים בקליפת אגוז

2.1טענות התובע

2.1.1על פי ההסכם, התחייבה הנתבעת להתחיל בבניה תוך 30 יום ממועד קבלת היתר הבניה, ולסיימה תוך 18 חודשים. חרף האמור איחרה בכ-15 חודשים במסירת החזקה בדירה 27, ובכ-11 חודשים במסירת החזקה בדירה 32. לפיכך עותר התובע לחייב את הנתבעת לשלם את הפיצוי הקבוע בהסכם בשיעור דמי שכירות שהיו מקובלים בתקופת האיחור לדירה דומה באזור. לשיטתו מדובר בסך 800$ בחודש עבור כל דירה וסך הכל 103,200 ₪ בגין איחור במסירת דירה 27, וסך 30,720 ₪ בגין איחור במסירת דירה 32.

2.1.2כבר במהלך הבניה, התריע התובע בפני הנתבעת על ליקויים ופגמים בדירות ואלו תועדו גם בפרוטוקולים. הנתבעת ביצעה תיקונים אחדים שמרביתם לא צלחו, ובשל הליקויים נגרמו לתובע קשיים בהשכרת הדירות, כך שדירה 32 אמנם הושכרה, אך התובע צפוי להיתבע על ידי דייריה בשל הליקויים בה, בעוד שדירה 27 כלל לא ניתנת להשכרה בשל הליקויים שבה.

2.1.3התובע פנה למהנדס אדלר מרדכי, שביקר בדירות ואיתר בהן ליקויים שאת עלות תיקונם העריך בסך 100,004 ₪ כולל מע"מ ועלות פיקוח הנדסי (64,762 ₪ לדירה 32; 35,242 ₪ לדירה 27). כמו כן, פנה התובע לשמאי אלי סידאוי, שהעריך את סכום ירידת הערך לדירות בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך 17,400$ (9,100$ לדירה 27; 8,300$ לדירה 32).

2.1.4התובע עותר לחייב את הנתבעת בסכומים המפורטים לעיל, בצירוף תשלומי ארנונה וועד בית ששילם במהלך התקופה בה נבצר ממנו להשכיר את דירה 27, דהיינו משך 25.8 חודשים וסה"כ 12,000 ₪, וכן עותר לפיצוי בגין חוסר יכולתו להעלות את שכר הדירה בשל ליקויים בדירה 32 בסך 5,400 ₪, ולפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 50,000 ₪.

2.1.5התובע הפחית מסכומי הנזק הנ"ל סך 52,546 ₪ שמגיעים לנתבעת ממנו בשל חוב בגין תשלום מע"מ, והעמיד את תביעתו על סך 332,214 ₪.

2.2טענות הנתבעת

2.2.1לפי ההסכם, עיכוב בביצוע עבודות הבניה שאיננו תלוי בנתבעת- לא יכלל במניין הימים שנקבעו לסיום העבודה, וכן נקבעו בהסכם 90 'ימי חסד' שגם הם לא יספרו במניין הימים כאמור. הנתבעת טוענת כי העיכובים בביצוע העבודות נבעו מסיבות שאינן תלויות בה ובכללן: שביתות במגזר הציבורי, בנמלים וברשויות המקומיות שגרמו לעיכוב באספקת חומרי הבניין; פעולות אינטנסיביות של משטרת ההגירה לאיתור וגירוש פועלים זרים שגרמו לשיבושים בעבודה הסדירה; וכתוצאה מסגר בשטחים שמנע את כניסתם לארץ של פועלים פלסטינים משך מספר חודשים. לאור כל הנ"ל, התעכבה עבודת הבניה בפרק זמן של כ-6 חודשים, ולפיכך זכאי התובע לפיצוי בשווי שכר דירה עבור 2 חודשי שכירות בלבד בגין דירה 32, ועבור 6 חודשי שכירות בלבד בגין דירה 27.

2.2.2במסגרת ההתחשבנות בין הצדדים הוסכם כי חובו של התובע לנתבעת, שעמד אז על סך 52,000 ₪, יקוזז כנגד הפיצוי בגין העיכוב במסירת החזקה בדירה 27. מאחר ודמי השכירות המקובלים עבור דירה דומה באזור הינם 750$ לחודש, הרי שבפועל פוצה התובע עבור 16 חודשים.

2.2.3התובע לא נתן הודעה כדין לנתבעת אודות רוב הליקויים בדירות וממילא לא איפשר לה למצות את זכותה לבצע בהן את התיקונים.

2.2.4הנתבעת פנתה למהנדס ושמאי המקרקעין מר גבי קיינר, שקבע בחוות דעת מיום 16.7.06 כי בדירה 27 נותרו מספר ליקויים שעלות תיקונם מוערכת בסך 1,675 ₪ (כולל מע"מ 15.5%) וכי מדובר בתיקונים הניתנים לתיקון תוך 3 ימי עבודה, ושאת חלקם ניתן היה למנוע באמצעות תחזוקה שוטפת של הדירה. כמו כן, נקבע כי אין כל ירידת ערך לדירה. בחוות דעת נוספת מיום 14.7.06, נקבע לעיין דירה 32 כי גם בה נותרו מספר ליקויים שעלות תיקונם מוערכת בסך 3,810 ₪ (כולל מע"מ 15.5%), כי מדובר בתיקונים הניתנים לתיקון תוך 4 ימי עבודה, ושאת חלקם ניתן היה למנוע באמצעות תחזוקה שוטפת של הדירה. כמו כן, נקבע כי אין כל ירידת ערך לדירה.

3.חוות דעת המומחים מטעם בית המשפט

3.1לאור הפערים בהערכות מומחי בעלי הדין, מינה בית המשפט ביום 12.11.06 את המהנדס פלדמן שמחה כמומחה מטעמו (להלן: "המומחה" או "פלדמן").

3.2המומחה ביקר בדירות ביום 6.3.07, והוציא תחת ידו שתי חוות דעת: